patricio hermanDesde el año 1959 existe la Ley Nº 13.364, conocida por la comunidad viñamarina como Ley Lorca, pues fue redactada e impulsada por el diputado de la zona Gustavo Lorca para proteger el borde costero localizado al poniente de la carretera que va desde Viña del Mar hasta la desembocadura del río Aconcagua en el balneario de Concón, comuna ésta creada hace algunos años atrás.

Tal legislación buscaba y busca, porque se mantiene vigente, proteger el bordemar de ese extenso territorio, ello para impedir las edificaciones residenciales en altura y para tal propósito, al margen de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, le entregó atribuciones a los regidores, hoy concejales, y alcalde de la Municipalidad de Viña del Mar para que se pronunciaran sobre los proyectos de inversión no invasivos y de baja altura, con diversos resguardos, que sí se podían ejecutar allí, pues la idea era tener despejadas las zonas del litoral, existieran o no playas materializadas con fines turísticos. Su loable propósito era no tapar las vistas para preservar la naturaleza y darle, con criterios de sustentabilidad, mayor valor al ámbito turístico. Asimismo declaró de utilidad pública los inmuebles adyacentes al litoral comprendidos entre la calle 8 Norte y el balneario Las Salinas.

A pesar de ello y de manera incomprensible, ya se han construido unas cuantas moles de cemento que rompen con descaro la armonía de esa extensa franja  y no sabemos quién o quienes las autorizaron para satisfacer las ansias del voraz mercado inmobiliario. Es evidente que esas construcciones habitacionales se levantaron gracias al abuso del poder ejercido por anteriores autoridades de turno y sobre ellas, hechos consumados, ya no hay nada que hacer : ahí están erguidas algunas torres interrumpiendo los paseos turísticos y con arrogancia obstruyendo la visión al mar.

Ahora bien, al poniente de la avenida San Martín al llegar a la calle 14 Norte, con una espectacular panorámica al océano Pacífico, en donde estaba el conocido Sanatorio Marítimo, existe hoy un amplio sitio eriazo, rol de  avalúo Nº 228-1, porque hace 5 años se demolió dicho Sanatorio. En efecto, antes, el 30 de agosto de 2000, 15 años atrás, la Alcaldía de Viña del Mar había emitido su Decreto Nº 4782, aludiendo a la propia ley Lorca, a la Ley General de Urbanismo y Construcciones y a la Ley Orgánica Constitucional de Municipalidades, en el cual ordenaba al Director de Obras Municipales para que otorgara un permiso de edificación a la Orden Hospitalaria San Juan de Dios, dueña del mencionado Sanatorio y por lo tanto del sitio, para que se levantara allí una torre de 21 pisos con destinos hoteleros, mencionándose que el terreno tenía una superficie de 5.057 m2.

Los firmantes del Decreto era un Alcalde subrogante y un Secretario Municipal también subrogante y ¡oh sorpresa! el Director de Obras Municipales que firmó el permiso de edificación también ejercía el cargo en calidad de subrogante (sic). Nos preguntamos ¿en qué actividades públicas o privadas tan importantes estarían en ese entonces las 3 personas que ejercían esos cargos en calidad de titulares?

Transcurrió el tiempo, el permiso de edificación caducó inexorable y automáticamente en el año 2003, porque no se ejecutaron en los primeros 3 años las obras preliminares contenidas en el artículo 1.4.17 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC)  y en el año 2010 , es decir, 10 años después, la Orden Hospitalaria San Juan de Dios solicita al municipio una modificación del proyecto, el cual fue cursado alegremente el 13 de mayo de 2010  por el mismo Director de Obras subrogante, asignándosele a ese acto administrativo el Nº 22/2010, en donde se dice que la torre bajó a 19 pisos. En ese acto administrativo terminal se dejó establecida la preservación de una hermosa capilla, fijándose una superficie de 2.787 m2 como área de libre uso público y para el hotel, más una oficina de difusión turística, incluyendo la capilla, se delimitaron los restantes 2.270 m2.

Con la supuesta certeza de la vigencia del permiso surge Juvan´s Pan Americana S.A., inmobiliaria vinculada al Vaticano, quien se lo compró a la Orden Hospitalaria para vendérselo posteriormente a Corp. Group del empresario Álvaro Saieh. Con una parte del  producto de la venta se financió un hospital en la población Gómez Carreño y el adquirente del terreno con ese permiso caducado, lo que supuestamente se desconocía, el inversionista llegó a un acuerdo con la cadena hotelera Hyatt para que ésta explotara el negocio.

En el intertanto hubo contiendas judiciales entre el dueño del predio y los co-propietarios de un edificio habitacional que está enfrente, quienes veían con pavor que con el proyecto de construcción materializado se perdían inexorablemente las espectaculares vistas que ellos disfrutaban. Esos vecinos defendían legítimamente sus derechos urbanos protegidos por la Ley Lorca y por las disposiciones asignadas al borde costero en el instrumento urbano local. El caso llegó a la Corte Suprema, la que en su fallo dejó en nada una orden de no innovar de la Corte de Apelaciones de Valparaíso que favorecía a esos vecinos al declarar la caducidad del permiso, pero la máxima instancia judicial no se inmiscuyó ni en la presunta vigencia del permiso ni en otras materias de fondo.

En todo caso se debe destacar como un hecho asaz curioso que el Plan Regulador Comunal (PRC) de Viña del Mar señala normas especiales para ese sector específico, utilizando la sigla BC por Borde Costero, conservándose las disposiciones establecidas para la zona LM del anterior PRC del año 1980. De la lectura de las condiciones para la zona LM se concluye que los usos permitidos son :

Equipamiento turístico, recreacional y deportivo, artesanía pesquera.
Las construcciones que se emplacen en esta zona serán complementarias para el uso de los recursos naturales y deberán mantener y preservar su carácter de tales.
Condiciones de subdivisión y edificación: Para esta zona regirán las mismas normas previstas para la Zona áreas verdes, sin perjuicio del cumplimiento de las disposiciones contenidas en otros cuerpos legales, aplicables a áreas del litoral.
Áreas verdes A-V  en PRC 1980 dice lo siguiente:
Usos permitidos: Plazas, Parques, Campos Deportivos y Recreacionales.
En esta zona se permitirán las construcciones complementarias kioscos, fuentes, camarines, casinos, como también se podrá localizar equipamiento cultural.

El activo inversionista Saieh habría pagado unos 8 millones de dólares por el terreno, incluyendo el permiso y analizado este caso con profesionales de la zona, no se explican el motivo por el cual la municipalidad no ha instituido un Plan Seccional que contenga específicas normas urbanísticas.

Luego, podríamos suponer que todas las autoridades subrogantes (?) que autorizaron el hotel con tantos pisos de altura desconocían las restrictivas normas contenidas en el PRC de Viña del Mar, o bien estimaban que la Ley Lorca era solamente indicativa.  El arquitecto argentino Rodolfo Miani, uno de los tantos profesionales que elaboraron anteproyectos, ¿no estaba al tanto que dicho terreno carecía de normas de edificación congruentes con el permiso que se desea mantener vigente? Y los arquitectos porteños Juan Pablo Scarella y Harken Jensen, quienes también elaboraron anteproyectos, ¿tampoco conocían dichas normas?, las que, por lo demás, no se han modificado hasta el día de hoy.

El activo inversionista Saieh habría pagado unos 8 millones de dólares por el terreno, incluyendo el permiso y analizado este caso con profesionales de la zona, no se explican el motivo por el cual la municipalidad no ha instituido un Plan Seccional que contenga específicas normas urbanísticas para ese terreno localizado en la Av. San Martín 1355. Por ello estamos a la espera de lo que resuelva la Contraloría General de la República sobre la vigencia del permiso inicial del año 2000, a sabiendas de que ya hay jurisprudencia al respecto y que al ser declarado caducado por el propio Director de Obras de Viña del Mar, la modificación posterior del año 2010 se cae irremediablemente y el actual dueño del terreno deberá solicitar un nuevo permiso adscribiéndose a las normas urbanísticas vigentes en el PRC para el borde costero de Viña del Mar.

Por último, teniéndose presente que como consecuencia de las últimas altas marejadas que ocasionaron diversos destrozos en los sectores costeros de varias regiones del país, el Minvu ha anunciado cambios radicales en la OGUC para abordar, con criterios preventivos, el uso del suelo de las zonas de inundación. Asimismo nos gustó, tal como se consignó el 17/08/15 en reportaje publicado en El Mercurio, que el director de la Secretaría de Planificación de Viña del Mar se haya comprometido a actualizar el PRC respecto del borde costero protegido por la Ley Lorca.