En razón a que teníamos conocimiento que los Directores de Obras Municipales (DOM) de Viña del Mar y Valparaíso cometían “equivocaciones” para que los titulares de varios proyectos inmobiliarios en altura pudieran construir en sus edificios mayores cantidades de departamentos que los admitidos en la regulación sectorial, nos vimos obligados a interponer el viernes 25 de mayo de 2018 querellas en contra de esos funcionarios municipales y en contra de todos aquellos que resulten responsables en los juzgados de garantía de esas dos ciudades. Las acciones se presentaron con Mauricio Román y Jorge Bustos y para tal propósito entregamos patrocinio y poder a los abogados Paulo Pérez y Rodrigo Avendaño.

Sosteníamos en el libelo que esos “errores” constituían el delito de prevaricación administrativa, lo que se tipifica y sanciona en el artículo 228 del Código Penal. Para no abrumar con tanta documentación al fiscal que deberá interrogar a los funcionarios municipales y a los arquitectos y dueños de los negocios, optamos en esta primera instancia a entregar la documentación de solo un permiso de edificación por cada DOM.

En ambos casos los proyectos se acogieron a las normas sobre proyección de sombras, regulada en el artículo 2.6.11 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), con unas cuantas omisiones a las normas urbanísticas correspondientes, entre otras, se sobrepasaron las rasantes más allá de lo que permite la figura excepcional denominada Volumen Teórico.

Las rasantes están establecidas en el artículo 116 inciso 7° de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) y definida en el artículo 1.1.2 de la OGUC como “la recta imaginaria que, mediante un determinado ángulo de inclinación, define la envolvente teórica dentro de la cual puede desarrollarse un proyecto de edificación”. Los DOM,s tienen el deber legal de verificar su correcta aplicación y cumplimiento antes de otorgar un permiso de edificación.

Enseguida, el Volumen Teórico está definido como el “volumen o envolvente máxima expresada en metros cúbicos, resultante de la aplicación de las disposiciones sobre superficie, de rasante, distanciamientos, antejardines, alturas máximas y retranqueos, cuando las hubiere, en un terreno determinado.”

Por otra parte, el aludido artículo 116, inciso 7° de la LGUC, dispone que las normas urbanísticas son aquellas contenidas en esa ley, su OGUC y en los instrumentos de planificación territorial que afecten a edificaciones, subdivisiones, fusiones, loteos o urbanizaciones, en lo relativo a los usos de suelo, cesiones, sistemas de agrupamiento, coeficientes de constructibilidad, coeficientes de ocupación de suelo o de los pisos superiores, superficie predial mínima, alturas máximas de edificación, adosamientos, distanciamientos, antejardines, ochavos y rasantes, densidades máximas, estacionamientos, franjas afectas a declaratoria de utilidad pública y áreas de riesgo o de protección.

Ahora bien, como los DOM de Viña del Mar y Valparaíso consintieron que los proyectos se acogieran a las normas de Volumen Teórico, estaban obligados a verificar el cumplimiento y aplicación correcta de todas y cada una de las disposiciones legales sobre rasantes, distanciamientos y antejardines que permitieran elaborar un Volumen Teórico ajustado a las normas urbanísticas establecidas, ello como es lógico en forma previa a las aprobaciones de los permisos de edificación.

Hay que destacar que es muy simple detectar que los proyectos no se ajustaron a las normas de Volumen Teórico, ya que el privado dueño del proyecto debe adjuntar a su solicitud de permiso unos planos donde se grafique en metros cúbicos dicho volumen. Luces de esto nos entrega el artículo 2.6.11 de la OGUC, que dispone “Con el fin de evitar diseños con planos inclinados de los edificios producto de las rasantes a que se refiere el artículo 2.6.3 de este mismo Capítulo, las edificaciones aisladas podrán sobrepasar opcionalmente éstas siempre que la sombra del edificio propuesto, proyectada sobre los predios vecinos no supere la sombra del volumen teórico edificable en el mismo predio y se cumplan las condiciones que señalan los artículos siguientes, todo lo cual deberá graficarse en un plano comparativo que permita verificar su cumplimiento.” Más claro imposible.  

Como se aprecia, una edificación no puede sobrepasar las rasantes y si, opcionalmente, el titular quiere sobrepasarlas para obtener un edificio más grande, debe acogerse al Volumen Teórico, y de ser ese el caso, corresponde a cada DOM verificar que el proyecto se ciña estrictamente al cumplimiento de las normas urbanísticas fijadas para formar dicho volumen teórico. En Viña del Mar y en Valparaíso los funcionarios municipales no constataron el cumplimiento de las  rasantes, distanciamientos y antejardín, omisión que no sabemos si fue voluntaria o involuntaria y por ello el fiscal a cargo de la investigación deberá comparar las imágenes en color de los edificios autorizados por esas dos municipalidades y los edificios adscritos al Volumen Teórico.

Con ese ejercicio visual cualquier mortal podrá apreciar la enorme diferencia entre un edificio legal versus un edificio ilegal. Se deduce entonces que los actores privados que obtuvieron permisos de edificación con “errores” pudieron vender unos cuantos departamentos más que sus competidores en el mercado. Como vemos, en Chile los empresarios astutos ganan más plata que los empresarios que se enmarcan en las reglas del juego, configurándose así una competencia desleal que socava al sistema, lo que parece no interesarle en lo más mínimo a las asociaciones gremiales empresariales como tampoco a las autoridades del Minvu ni a los parlamentarios, todos los cuales conocen a cabalidad esta grosera pillería.

Finalmente expresamos: ¿será posible que los que mandan se pongan serios para que, como lo decía el ex presidente Lagos, las instituciones funcionen? En rigor, esta querella no debió ser presentada por ciudadanos comunes y corrientes, como nosotros, sino por las autoridades públicas superiores de los funcionarios municipales que corrieron con colores propios para favorecer a particulares ganosos de aumentar sus capitales.


Presidente de la Fundación Defendamos la Ciudad