Inmobiliarias populares: Más que un negocio redondo, un negocio circular

Mucho se ha hablado de la inmobiliaria popular impulsada por el alcalde de Recoleta Daniel Jadue. Los reconocidos méritos incluyen además que éste no solo ha tenido eco en su propio sector (la llamada izquierda), si no que ha logrado hacer sentido de estas políticas a alcaldes que se encuentran en posiciones aparentemente opuestas en lo político, pero que logran sintonizar con estas iniciativas.

Este creciente y transversal interés de parte de varios alcaldes de todo el espectro político, sumado a los 2.600 millones de pesos que dispuso el MINVU en su concurso para fomentar que instituciones sin fines de lucro puedan construir o adaptar inmuebles destinados sólo y exclusivamente a arriendos (justamente la base de la inmobiliaria popular) para las regiones Metropolitana y de Valparaíso, y así mitigar las condiciones de hacinamiento habitacional de algunas comunas, dan suficiente razón como para proyectar un futuro cercano con varios de estos proyectos en construcción, en varios comunas a lo largo del país.

La inmobiliaria popular resulta muy interesante desde distintas perspectivas.

Primero, y creo que más importante, pone a las personas por sobre el beneficio económico (esta iniciativa no busca lucro alguno), pues el proyecto está orientado en forma prioritaria a satisfacer una necesidad, y no a la ganancia. Este hecho es característico del sentido público de una institución, sea de gobierno o particular.

Segundo, pone un alto a la costumbre de edificar en la periferia viviendas para las personas de los sectores más vulnerados, dificultando para así la posibilidad que tienen de salir de esa condición.

Tercero, el proyecto es económicamente sostenible pues se basa en una combinación de un subsidio para la construcción con un subsidio para el arriendo, resultando en un gasto nulo (o casi nulo) para la municipalidad, y una oportunidad real para personas con ingresos que no podrían costear esa locación. Todo proyecto que busque hacer un cambio real necesita tener bien puestos los pies en la tierra, en cuanto a la sostenibilidad económica se refiere.

Una pregunta que aún queda abierta y que ha pasado inadvertida, salvo tangencialmente en comentarios del alcalde de Recoleta, es  quién construirá estos proyectos.

Lo normal sería que estas obras sean adjudicadas por alguna constructora que tenga sus gastos administrativos normales y rentabilidad normal, adjudicada probablemente mediante una licitación.  Pero, ¿qué tal si se lograse que esta rentabilidad adicional y dinamismo económico se mantuviese en la comuna? ¿No sería un aporte a la descentralización territorial del capital?

Experiencias que apuntan a lo anterior son frecuentes en otras partes del mundo bajo el nombre de Empresas Públicas Municipales. Así es como según la OCDE, existen cerca de 8.500 empresas públicas locales ligadas mayoritariamente a las áreas de reciclaje, agua potable y salud. Un ejemplo de esto son las Empresas Públicas de Medellín, las cuales aportan el 40% de los ingresos autogenerados del gobierno de la ciudad de Medellín. Además, la OCDE y la Comisión Asesora Presidencial Para la Descentralización y el Desarrollo Regional recomendaron en fechas recientes mayor facilidad para la creación de este tipo de empresas en Chile.

Estas empresas podrían colaborar a mitigar el ya conocido déficit financiero que presentan las municipalidades del país, haciendo que el flujo de dinero que sale de la municipalidad vuelva a ingresar a la comuna, generando un flujo circular de capital. En el caso de la recién creada inmobiliaria popular, un socio estratégico sería una “constructora popular”.

Sin embargo, se mantiene un problema en el sentido de que resultaría algo cuestionable desde el punto de vista de la libre competencia el que una municipalidad llame a licitación y se presente una empresa perteneciente al mismo municipio. ¿Una posible solución? Empresas privadas sin fines de lucro. Suena raro de buenas a primeras, pero hoy en Chile es una realidad. La empresa “Late” es un buen ejemplo de esto, donde la fundación “Elige bien” es dueña del 99.9% de la empresa, permitiéndole retirar las utilidades (al igual que cualquier accionista o dueño) y, amparada bajo sus estatutos, realizar donaciones a distintas fundaciones. Las cooperativas son otro ejemplo de empresas sin fines de lucro, donde el trabajo y el capital no aparecen disociados y donde, de generarse ganancias, estas son reinvertidas o repartidas entre todos los trabajadores.

La presencia de empresas privadas sin fines de lucro, como las antes señaladas, permitiría aprovechar las virtudes que entrega el mercado en términos de eficiencia, sin necesidad de entrar en problemas de libre competencia. En este esquema “circular”, de generarse utilidades, estas vuelven a la comunidad de una u otra forma, y no se extravían en las redes del sistema ni son acumuladas por un solo propietario.

La oportunidad es clara y su potencial interesante, habiendo un sinfín de áreas que podrían ser abarcadas por estas empresas y experiencias similares en otros países a las cuales recurrir.