Departamentos como inversión: ¿cómo afecta esta actividad el acceso a la vivienda?

Comprar viviendas como inversión y ponerlas en arriendo se presenta cada vez más como una oportunidad de negocios para personas jóvenes que buscan inversiones seguras. Poco a poco van apareciendo empresas de asesoría inmobiliaria y hasta academias para aprender a ejercer este negocio. Y aunque para muchos puede ser una nueva opción, desde el urbanismo se llama a analizar los efectos que este tipo de actividad puede tener en el acceso a la vivienda en el país, que presenta un déficit habitacional de cerca de 500 mil familias.

“Cada vez se ve más a la vivienda por su valor financiero que como un hogar para habitar. Esto tiene que ver con múltiples factores, como los actores que se dedican a la inversión inmobiliaria o los micro inversionistas hormiga, que son personas comunes que ante las bajas pensiones o la inestabilidad prefieren invertir en una vivienda como algo más seguro. Esto genera un impacto importante en los mercados porque se comienza a sobrevalorar el precio de la vivienda y luego del suelo, y esto termina perjudicando a los grupos más vulnerables, que tienen cada vez más dificultad para acceder a una vivienda”, explica Luis Fuentes, director del Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales de la Universidad Católica (IEU-T).

Francisco Vergara, director del Centro de Producción del Espacio de la Universidad de las Américas, lleva años estudiando el mercado inmobiliario y ve una relación directa entre este tipo de inversión y el precio de la vivienda. “Logramos identificar que la vivienda más rentable es la más barata y de menor tamaño. Esa oferta destinada a personas de menores ingresos es rápidamente copada por inversionistas, y quedan libre solo las viviendas más caras, entonces estadísticamente el precio de la vivienda se ve muy caro porque la oferta barata se agota rápido. Esto también afecta el precio de arriendo, ya que quienes compran para inversión no solo buscan una renta para pagar el dividendo y vivir, sino que buscan un excedente como mecanismo de renta”, explica. 

Las posibles medidas

Esta tendencia inmobiliaria es algo que se repite en distintos lugares del mundo como Europa, donde los fondos de inversión internacional compran miles de viviendas. Y es en países de este continente donde han comenzado a tomarse medidas para regular este tipo de inversión. Un caso que salió a la luz hace poco es el de Ámsterdam, donde planea introducirse una modificación para exigir a quienes compran una vivienda vivir en ella durante cuatro años, como desincentivo a la especulación inmobiliaria. 

“En otros lugares de Europa se reaccionó incluso antes, como en España donde se instauraron normas para establecer que de los desarrollos inmobiliarios que se producen, una buena parte tiene que ser para contribuir al bien público. Un caso interesante es el de Viena donde tienen un modelo de vivienda pública en que la vivienda no se entrega en propiedad a las personas sino que el ayuntamiento fija un precio de arriendo en ese parque de vivienda pública, y con eso ayuda a fijar los precios sin tener que regular el mercado”, ejemplifica Francisco Vergara. 

Para Luis Fuentes, hay otras medidas, como la reevaluación de beneficios tributarios, que pueden tomarse. “Se trata de mercados complejos entonces tampoco es fácil desincentivar la construcción de viviendas, sino grabar ese negocio con pago de impuestos, y que con esa recaudación el Estado pueda aumentar la provisión de vivienda social. Todavía existen muchos incentivos a la compra de vivienda como los beneficios tributarios del DFL2, que deberían ser solo para la primera vivienda, o la exención en el pago de las contribuciones, donde muchas veces lo que se compra como inversión no contribuye al lugar donde se asienta y esa carga queda en los municipios, que tienen que hacer frente a esa sobrepoblación sin recibir más ingresos por contribución”, analiza. 

Necesidad de reformas en vivienda

Acciones regulatorias sobre un mercado hoy en día son difíciles de tomarse en Chile, por lo que muchos ven una oportunidad en el proceso constituyente. “Es muy difícil que el Estado pueda regular esto por su rol de subsidiario, donde solo puede operar en los márgenes que el mercado no es capaz de ofrecer. Y en teoría el mercado lo ofrece, solo que es copado por inversionistas. Un avance importante y que se ha discutido en la Convención Constitucional es consagrar el rol social de la propiedad privada. Por supuesto que debe existir el derecho a la propiedad privada, pero este queda subordinado a las necesidades de la sociedad como conjunto”, comenta Vergara. 

Según Luis Fuentes, hay una necesidad de modificar normativas pero también hay una cuestión de voluntad política. “Se requieren muchas reformas. Es cosa de analizar lo complejo que es hacer gestión urbana en el Ministerio de Vivienda cuando se requiere una gestión interministerial. Eso se da por leyes y también pasa por la voluntad política. Es necesario coordinar la inversión pública con la gestión urbana y los instrumentos de planificación y tener una mirada de largo plazo sobre vivienda, con una mirada integral que no solo busque resolver el desafío urgente del déficit habitacional”, declara.