Los caminos constitucionales que proponen los expertos para reducir los elevados valores inmobiliarios

La problemática de los altos precios de arriendo y dividendo difícilmente puede resultar ajena a los chilenos. Hoy existe consenso entre actores privados, internacionales y académicos respecto de que los valores de las viviendas y los arriendos se han vuelto inalcanzables para grandes partes de la población. A la luz del denominado estallido social de las últimas semanas se abren nuevas oportunidades para la solución de esta problemática, y en la voz de los expertos, al parecer, todos los caminos conducen a la reforma constitucional y al establecimiento en la Carta Magna del derecho a la vivienda adecuada y digna. 

Según el Índice de Acceso a la Vivienda publicado en agosto de este año por la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), solo entre 2011 y 2019 el precio de las viviendas se incrementó 67,8%, mientras que los ingresos de los hogares lo hicieron en 24,7% en el mismo periodo. Una realidad que llevó a la CChC a advertir sobre los “precios severamente no alcanzables” de las viviendas en Chile.

Algunas de las consecuencias de esta problemática son el aumento en los últimos cuatro años de 35% de las familias que viven allegadas, la disminución de las tasas de propietarios y el aumento de las de arrendatarios, la mantención de más de 40 mil personas viviendo en campamentos, y la construcción de viviendas orientadas solo a satisfacer las necesidades de las empresas y no las de quienes las habitan (resultando en aberraciones para la ciudad tales como los denominados nanodepartamentos o los guetos verticales). 

Estudiantes de arquitectura se manifestaron dibujando con tiza departamentos de 17 m² en Plaza Italia.

Las causas 

Para Francisco Vergara, arquitecto y doctor en planificación para el desarrollo del Bartlett Development Planning Unit de la Universidad de Londres (el mejor centro de estudios urbanos del mundo, según ranking internacionales), la situación se origina en el hecho de que la Constitución de la República establece el derecho a la propiedad, más no el derecho a la vivienda. “La vivienda, como un elemento básico para la subsistencia, en Chile es un derecho por ser propiedad privada, que es lo que aparece en la Constitución actual, pero no es un derecho humano como debiese ser según los acuerdos internacionales que ha firmado el Estado y que han sido ratificados en el parlamento. Es decir, si no eres propietario, tu derecho a la vivienda no está asegurado, lo que es aberrante”, explica Vergara. 

En ese sentido, el arquitecto agrega que al no existir este derecho, se otorga mucha influencia en el ciclo inmobiliario al mercado financiero, que realiza los préstamos tanto para los consumidores como para quienes suministran la oferta (las inmobiliarias), lo que ha causado a su vez gran parte de la situación actual de encarecimiento de precios. “La vivienda se ha convertido en un commodity y está compitiendo con acciones de la bolsa de valores o con fondos mutuos, convirtiéndose en un activo financiero de renta fija a largo plazo. Esto último es muy peligroso, la última crisis global ocurrió en parte por la financiarización del mercado de la vivienda. Además, encarece los precios de la vivienda porque los inversionistas comienzan a acaparar los procesos de compra y venta, algo que es muy beneficioso para el mercado inmobiliario pero muy perjudicial para quienes desean comprar una casa para vivir y no para lucrar”, afirma Vergara. 

En la misma línea, el director de la Escuela de Construcción de la UDLA, Carlos Aguirre, sostiene que “en Chile, como vivimos sin un derecho a la vivienda consagrado, debemos hablar de consumidores de vivienda y no habitantes”, y que el mercado inmobiliario ha permanecido desregulado durante todos estos años, permitiendo así los abusos que hoy presenciamos.

“Existen regulaciones para estándares constructivos mínimos (minúsculos diría), pero luego, el mercado propiamente tal, es una bestia salvaje suelta que hace lo que quiere. Como el desarrollo urbano le conviene a muchos, incluidos a muchos consumidores de alto poder de compra, existe poca fricción real a frenar esta bestia y esto termina por perjudicar a los hogares que quedan atrapados entre no calificar para subsidios, ni tener capital para ser elegibles para crédito hipotecario”, dice Aguirre. 

Foto referencial. Agencia Uno

Un análisis similar realiza la Licenciada en Derecho de la Universidad de Chile, Raquel Águila Kiwi, para quien “el desarrollo de las ciudades y de los territorios en general se entendió como uno de los aspectos que el mercado iba a regular solo, sin embargo, hoy ha quedado más que demostrado que ese desarrollo ha generado un crecimiento excesivo y, por sobre todo, muy inequitativo del territorio”. 

Asimismo, la jurista describe el mercado inmobiliario como “completamente desregulado y especulativo, y en donde el Estado actúa solo en aquellos lugares que el mercado no logra cubrir, perpetuando las inequidades que éste genera en la distribución” y destaca que “Chile es uno de los dos países en América Latina (junto a Perú) que no contemplan este derecho, a diferencia de los otros 18 que sí lo recogen en sus cartas fundamentales”. 

Con más de 45 años de investigación y acompañamientos a movimientos y organizaciones sociales y profesionales asociadas a problemáticas habitacionales, la presidenta de Housing and Land Rights Network y ex secretaria General de la Habitat International Coalition, entre 2003 y 2013, Ana Sugranyes, viene denunciando hace años lo que llama “la impunidad del ‘urbanismo à la carte’, o sea, este urbanismo dominante, hecho de privilegios por encima del sentido común y de la regulación”. 

Para Sugranyes, “desde hace 46 años el Estado de Chile -desde los gobiernos y desde el parlamento- ha formulado y aplicado una gran cantidad de leyes y reglamentos que tienden a desdibujar el rol de la regulación, a favorecer el negocio de unos pocos por encima del buen vivir de todas y todos”, lo que ha llevado a que “la vivienda haya perdido su valor social de un lugar donde vivir; y se haya transformado en una mercancía, en un bien de consumo y en un bien de mercado».

«La vivienda producto mercantil ha creado muchos nuevos problemas sociales y urbanos, especialmente la profunda segregación e injustica de las ciudades”, sostiene Sugranyes.

Foto referencial. Agencia Uno

Los cambios

El doctor en derecho, profesor de la Universidad de Talca, y autor del libro “Nuevos Derechos para una nueva Constitución”, Gonzalo Aguilar Cavallo, afirma que coincide en que “se requiere un cambio en la Constitución para reconocer, en forma expresa y de acuerdo a los estándares internacionales de derechos humanos, el derecho a una vivienda adecuada”, pero que  “considerando que el acceso a la propiedad y a la vivienda se encuentran vinculados, no podría dejarse fuera de este reconocimiento el derecho de ciertos grupos de población de especial atención, como podrían ser mujeres y niñas, niños y adolecentes y personas mayores, que son los que generalmente más se ven expuestos a vulneraciones de derechos cuando carecen o se ven expuestos a perder su vivienda”. 

Asimismo, Aguilar destaca que el reconocimiento constitucional “del derecho de acceso a la vivienda, se encuentra íntimamente relacionado con el reconocimiento del derecho de acceso a la propiedad colectiva indígena de sus tierras, territorios y recursos naturales que tradicionalmente han poseído o han ocupado o usado de otro modo”. 

Por su parte, el abogado y Licenciado en Derecho por la Pontificia Universidad Católica de Chile, Máster en Política Territorial y Urbanística, y Doctor en Derecho de la Universidad Carlos III de Madrid, Enrique Rajevic, explica (y coincide con el resto de sus colegas juristas) que si bien nuestra Constitución no reconoce expresamente el derecho a la vivienda, “Chile ha suscrito pactos internacionales de derechos humanos que incluyen el derecho a una vivienda digna y adecuada, como el Pacto Internacional sobre Derechos Económicos, Sociales y Culturales de 1966, y en tal caso la Constitución señala que esos derechos son también obligatorios para el Estado”, aunque en la práctica no se cumplan. 

Para el arquitecto Francisco Vergara en ésta y en otras materias “Chile firma acuerdos internacionales que luego no implementa, se ve bien ante la ONU, pero en territorio nacional soberano no se ven los beneficios de dichos acuerdos de forma directa”. 

Con este consenso respecto de que la Constitución debe cambiar para incorporar el derecho a la vivienda adecuada, el abogado experto en materia territorial, Enrique Rajevic, establece tres puntos prioritarios para las modificaciones: “El primero, es establecer el derecho a la vivienda digna y adecuada de manera explícita, de manera que nuestra política de vivienda deba responder al logro de este derecho. El segundo, que el Estado deba contribuir a que las ciudades sean sustentables e integradas socialmente, garantizar el acceso equitativo a los bienes públicos urbanos, evitar la especulación y generar mecanismos de solidaridad y gestión común entre los municipios que integren una misma unidad urbana. No podemos naturalizar las groseras diferencias que existen entre las comunas de una misma ciudad, como ocurre en Santiago. Por último, convendría establecer que la comunidad deba participar de las plusvalías que genere la acción urbanística de los organismos públicos (tal como en la Constitución Española) y en la planificación urbanística y el ordenamiento territorial”.

Foto referencial. Agencia Uno

Con esto último, Rajevic hace referencia a la plusvalía urbana, que se puede explicar como el valor que se produce mediante inversiones que se realizan en el territorio, como por ejemplo el Metro, y que en Chile termina siendo absorbido por las inmobiliarias o los dueños privados de un inmueble, pero que en otros países, como España, es considerado entre los costos monetarios que los privados deben asumir para construir en espacios que lo posean, siendo así recuperado por el Estado para el dominio público de este valor generado con recursos públicos. 

En definitiva, el establecimiento del derecho a la vivienda adecuada solo significaría un primer paso, un piso mínimo, que contribuirá a comenzar a regular un mercado que hoy solo se rige por la ley del más fuerte. 

La incorporación de los principios de desarrollo equitativo del territorio y redistribución de la riqueza en el espacio geográfico, el reconocimiento del derecho a la recuperación y el goce la plusvalía urbana por parte de órganos públicos, el reconocimiento de la propiedad indígena y la declaración como bienes nacionales de uso público de los espacios y recursos naturales para su efectiva protección, son solo algunas de las otras propuestas que los expertos esbozan para la ya inminente elaboración de una nueva Constitución. 

En el corto plazo

Para Francisco Vergara, quien actualmente se desempeña como director del Centro Producción del Espacio de la UDLA, si bien «hay que hacer una nueva Constitución que parta por reconocer los derechos humanos, que obligue a nuestras autoridades a implementar en el corto plazo los compromisos asumidos con organismos internacionales y que, antes que todo, privilegie el bienestar social por sobre aspectos como el crecimiento económico (…) la urgencia llama y si la nueva Constitución estará lista solo en 2022, el gobierno debe implementar medidas de control de precios de vivienda y avanzar en la producción de vivienda pública desde las municipalidades». 

En la misma línea, Vergara agrega que sería bueno «implementar gran parte de las medidas contenidas en la nueva Política Nacional de Desarrollo Urbano, que desde 2015, cuando se firma, no ha terminado de implementar sus principales actividades que benefician a los habitantes de las ciudades de Chile». 

En un plano más general, el arquitecto agrega que «lo importante es también avanzar hacia una economía del bien común, donde ninguna acción de emprendimiento se hace si no demuestra que aporta de forma significativa al bien común. Es vital entender que no todas las economías son neoliberales, existen alternativas que siguen siendo un aporte a la sociedad y que también generan riqueza». 

Por su parte, la arquitecta, doctora y coeditora del libro “Con subsidio, sin derecho. La situación del derecho a una vivienda adecuada en Chile”, Ana Sugranyes, concluye que los problemas  a solucionar son el “no haber centrado esta política en el sujeto mismo, o sea en las y los habitantes, sus demandas y, sobre todo, sus capacidades para realizar una producción y gestión de un hábitat digno”, y el no “haber desarrollado en 46 años una política pública de suelo para fines habitacionales, dejando que el mercado definiera la localización de la vivienda y que el Estado contribuyera al desastre de segregación socio espacial de nuestras ciudades”. 

Sin embargo, la arquitecta chilena y catalana coincide con el resto de sus colegas en el hecho de que este estallido social significa «un momento de gran oportunidad, (donde) iniciativas insospechadas hace un mes se multiplican».