¿Qué sucederá con una torre habitacional ilegal en Recoleta? 

El domingo 07/01/2024 la prensa en general comunicó exageradamente que la Corte Suprema anuló un decreto del alcalde Jadue que ordenaba demoler un edificio en altura en la comuna de Recoleta y con letra chica se decía que esa torre habitacional no podía ser recibida por la municipalidad. Uno de esos medios publicó la noticia en los términos que se aprecian en el siguiente link (ver aquí).

Con el único propósito de comunicar efectivamente lo ocurrido con este episodio, señalamos que en la manzana delimitada por las calles Bellavista, Ernesto Pinto Lagarrigue, Dardignac y Pío Nono, comuna de Recoleta, la Universidad San Sebastián hace varios años obtuvo un permiso para que una de sus empresas inmobiliarias relacionadas construyera su casa central, un centro de extensión y tres elevadas torres residenciales de 19 pisos c/u, dos de las cuales se construyeron.

De acuerdo a la normativa de zonificación del Plan Regulador Comunal (PRC) de Recoleta, esa manzana de una hectárea y media tiene diferentes condiciones de edificación. Una de ellas es la que rige la franja que limita al sur con avenida Bellavista, denominada zona E-A1, donde se permite la edificación en altura. En cambio la franja que enfrenta la calle Dardignac por el norte se llama zona E-M3, donde se admiten solo alturas de hasta 20 metros, es decir, de aproximadamente 8 pisos.

Para burlar la norma de la limitada altura fijada en el PRC para la zona E-M3, antes del inicio de la tramitación del permiso de edificación, la Municipalidad de Recoleta había introducido un rebuscado e impropio cambio en su PRC que vulneraba abiertamente una disposición determinada de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), a sabiendas que tal proceder estaba impedido por esa misma OGUC, que tiene mayor jerarquía. Con ello se pretendía eliminar para el proyecto en comento la restricción de altura y por lo tanto la municipalidad utilizó un ardid administrativo para que se asemejara en el PRC la restrictiva zona E-M3 a la permisiva zona E-A1.

Así se “autorizaron” las tres torres consultadas de 19 pisos, lo que fue objetado tiempo después por la propia Subsecretaria de Vivienda y Urbanismo a solicitud de la Contraloría General de la República.

En la época en que Gonzalo Cornejo ejercía como alcalde de Recoleta, la Dirección de Obras Municipales (DOM) le otorgó este permiso a los dueños de esa universidad para construir los equipamientos educacionales en la zona que enfrenta Bellavista y las tres torres residenciales que se alzarían en el sector que admite solo la altura de 20 metros. Por la gran carga de ocupación del proyecto global, era necesario someterlo a un riguroso Estudio de Impacto Ambiental (EIA), el que no se hizo. En cambio, para simplificar las cosas, la empresa titular del negocio optó por someter sólo las tres torres habitacionales a una abreviada Declaración de Impacto Ambiental (DIA), la que fue aprobada por la dócil ex Corema.

Ni la casa central ni el centro de extensión fueron evaluados ambientalmente y el caso fue denunciado por organizaciones ciudadanas de Recoleta y por nuestra fundación Defendamos la Ciudad, ello ante las propias autoridades competentes: la DOM, la Seremi de Vivienda y Urbanismo, el Consejo de Defensa del Estado (CDE), la institucionalidad ambiental y la alcaldesa Sol Letelier, quien recibió el “pastel” de su antecesor y que, por su incompetencia u otras razones, nunca regularizó la situación.

Como ninguna autoridad había hecho valer la ley porque posiblemente el caso se considera “de alto riesgo”, el autor de este artículo ingresó en la Contraloría General de la República, un documento descriptivo del caso, el que fue apoyado por Juan Pastén, concejal de Recoleta, y por Gerardo Lanzarotti, presidente de la Junta de Vecinos Nº 35 de esa comuna. Esta denuncia fue la que generó la contundente respuesta de la Subsecretaria de Vivienda y Urbanismo al ente fiscalizador.

Le decíamos en nuestro ingreso Nº 112602 del 11/12/2009 a la Contraloría que la DOM de Recoleta, con el apoyo de la propia municipalidad, con tal de favorecer un negocio inmobiliario del particular Desarrollo Inmobiliario Bellavista S.A. consistente en la construcción de tres torres habitaciones de 19 pisos c/u, mal interpretando el marco regulatorio local, había otorgado un permiso de edificación vulnerando el artículo 2.1.21 de la OGUC.

Recapitulando, la Contraloría General de la República le pidió en Oficio 72032 del 29/12/2009 al Ministerio de Vivienda y Urbanismo un informe fundado respecto de nuestra denuncia del 11/12/2009 y la Subsecretaria de Vivienda y Urbanismo, en su ORD. 18 del 11/01/2010, responde categóricamente a la CGR en orden a que nuestra posición es la correcta respecto de la supremacía del artículo 2.1.21. de la OGUC sobre las normas de los PRC, acorde a lo dispuesto en el artículo 2.1.1. de la OGUC. Es decir, el ministerio que tiene a su cargo la aplicación de la Ley y de la OGUC, como también la supervigilancia de los distintos planes reguladores, había resuelto el asunto en términos de que el permiso de edificación era contrario a derecho.

Es más, el CDE en su ORD. Nº 2629 del 02/05/11 le expresa a la Seremi de Vivienda y Urbanismo que las tres aludidas torres previstas se edificarían con infracción a la normativa urbanística. Por otro lado, una empresa relacionada con la Universidad San Sebastián obtiene lucro con la explotación de un estacionamiento subterráneo cuyo acceso se construyó en la calle Pío Nono a través de un simple permiso precario, lo cual también era improcedente. El director de obras municipales que otorgó el permiso contrario a derecho estuvo en prisión por otras razones.

El alcalde Jadue permitió graciosamente que una de las dos torres ilegales construidas obtuviera una recepción final, edificio que ya está completamente habitado y por la otra torre aplicó los artículos de la LGUC que le dan plenas atribuciones para demolerla, lo que ha sido impedido por el máximo tribunal del país, razón más que suficiente para que, vía una conciliación entre las partes, se busque la fórmula menos perjudicial para todos. En tal sentido se podría explorar que se curse la  recepción final de la torre que no se demolerá para que así la empresa pueda vender los departamentos situados en los primeros 8 pisos, luego, respetándose la altura fijada en el PRC de Recoleta.

La empresa Desarrollo Inmobiliario Bellavista S.A. propietaria de la torre, perfectamente como compensación, puede transferir el dominio de todos los departamentos insertos en los pisos que superan la altura fijada en ese PRC a la propia municipalidad, para que ésta disponga de ellos para arrendarlos o vendérselos a sus vecinos, con lo cual se apoyaría con hechos concretos el Plan de Emergencia Habitacional del gobierno.

Demás está decir que la tercera torre consultada nunca construida, ahora se podrá levantar respetando la altura contenida en el PRC y, es lamentable constatarlo, si no hay un razonable acuerdo entre las partes, la torre terminada sin recepción final, se transformará por la fuerza de los hechos en un elefante blanco, similar al hotel Punta Piqueros en Concón.