Santiago debe y puede innovar en la provisión de viviendas

Santiago está en una crisis habitacional. Según cálculos de la Fundación Vivienda, en base al Censo de 2017, hace cuatro años teníamos un déficit habitacional de en torno a 14.000 viviendas. Esto hace referencia principalmente a personas viviendo en condiciones de hacinamiento o allegados. Aunque no contamos con datos actualizados, es muy probable que esta cifra en 2021 sea mucho peor. Recorriendo nuestros barrios, nos encontramos con mucha más gente viviendo allegada porque se volvieron a reunir familias extendidas para superar la crisis económica, o para poder hacerse cargo en conjunto de labores de cuidados. Adicionalmente, se han multiplicado los subarriendos abusivos a vecinos y vecinas que migraron recientemente al país. También se evidencia el aumento sustantivo de precios de arriendo y de compra.

Lamentablemente, en Santiago Centro se ha abandonado la planificación estratégica comunal y la gestión municipal de la vivienda. Por ejemplo, a fines de 2020 el alcalde Felipe Alessandri decidió no actualizar el Plan de Desarrollo Comunal (Pladeco), el instrumento que permite a los municipios anticiparse a las tendencias de desarrollo de largo plazo y poder fijar lineamientos estratégicos. Lo normal es que en un Pladeco se recopilen datos para saber necesidades como la vivienda, o se modelen escenarios futuros. El no haberlo realizado es una renuncia a la mirada estratégica. Se argumentó, para no hacerlo, que estábamos en medio de una crisis. En contraste, la experiencia de las ciudades resilientes del mundo es que de las catástrofes se sale con más estrategia y planificación (no con menos).

El municipio no sólo se abstiene de planificar, sino que también de utilizar sus herramientas de gestión. La comuna de Santiago cuenta con un instrumento único en todo el país: la Corporación de Desarrollo de Santiago (Cordesan). Esta es el secreto mejor guardado de Santiago. Mientras que la comuna de Recoleta ha debido buscar prácticamente resquicios legales para poder involucrarse en sectores de la economía como aquellos en los que opera la farmacia popular, la óptica popular y la librería popular, en Santiago existe una empresa vinculada al municipio mediante la figura de corporación privada, lo que constituye una excepción a nivel país. Se trata de una entidad que le permitiría a Santiago tomar un rol gestionando suelos urbanos, como ya lo ha hecho en el pasado reciente.

El mejor ejemplo de la potencia de la Cordesan es el rol que cumplió a principios de 1990, cuando fue clave para innovar en los modelos de negocio en el desarrollo inmobiliario de las zonas céntricas de todo el país. Desde la época de las cajas de empleados particulares en la década de 1960 que no se hacían en Chile grandes desarrollos de vivienda en altura para clase media. En la primera mitad de 1990, un acuerdo entre el municipio y el MINVU llevó a crear el Subsidio de Renovación Urbana, para promover la densificación de áreas céntricas.

Aunque el Estado inyectó recursos para los compradores de vivienda, al principio el gran capital inmobiliario no creyó en que a las clases medias les interesara vivir en edificios céntricos. Tuvo que ser la Cordesan que actuara como inmobiliaria, construyera un proyecto piloto y gestionara junto al sector cooperativo una decena de proyectos habitacionales. Sólo después de ver los buenos resultados, y el interés de familias por quedarse en el centro, los inmobiliarios se convencieron del negocio. El Estado, a través de la Municipalidad de Santiago, pagó el costo de un cambio de modelo de negocio, y sólo cuando ya fue pagado ese costo, las miradas empresariales más conservadoras consideraron que había suficientes ganancias y un riesgo lo suficientemente bajo como para invertir.

Este ejemplo muestra el rol del Estado, desde una empresa pública municipal como la Cordesan, para cambiar las dinámicas de todo un sector productivo, y con ello la forma de hacer ciudad. Cuando se hizo, fue en la dirección de un paradigma neoliberal que destruyó innecesariamente algunos de nuestros barrios, y densificó el centro de manera desordenada e insostenible. Esto debió haber sido acompañado de mejor planificación, en densidades más controladas, revisión de capacidad de agua, uso de alcantarillado, entre otros problemas que hoy vivimos en nuestros barrios, que dejaron las empresas que hicieron el negocio y se fueron. Los guetos verticales de Estación Central son herederos de este enfoque de desenfreno inmobiliario que se creó en Santiago.

Sin embargo, lo que devela este ejemplo es el potencial transformador de la Municipalidad de Santiago a través de la Cordesan. Hoy, cuando Chile quiere superar el neoliberalismo, y cuando en Santiago tenemos un déficit de decenas de miles de vivendas, debemos hacernos la pregunta por las innovaciones que podrían hacerse desde la Cordesan. Por ejemplo, la Municipalidad de Santiago podría generar lo que los planificadores denominan “reajuste de suelos”, involucrando a dueños de distintos paños de suelo en una manzana para hacer desarrollos sustentables, en los que mantengan su propiedad pero den cabida a nuevas viviendas sociales, usos comerciales y comunitarios, y la municipalidad recupere su inversión a largo plazo. Todo esto debe hacerse siempre con la participación de las comunidades. La Cordesan puede ser la base para una inmobiliaria popular y una constructora popular en Santiago. Lo central es que el Estado pase a gestionar el desarrollo inmobiliario, y no lo deje abandonado al mercado rentista.

Muchas otras opciones podrían pensarse y realizarse. Lamentablemente, así como se ha renunciado a usar un instrumento de planificación como el Pladeco, también la Cordesan ha pasado a usarse, gracias a su giro amplio, para ser la caja pagadora del municipio en la contratación de personal por sobre lo que permiten las plantas municipales. La corporación es hoy una organización opaca, poco transparente, en lugar de ser un instrumento para gestionar el Santiago del futuro. Esperamos cambiar esta situación en el próximo periodo en la alcaldía, y utilizar la Cordesan en todo su potencial transformador.